개발제한구역내에 주택을 지을 수 있을까요?

개발제한구역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제38조 따른 개발제한구역의 지정과 개발제한구역에서의 행위 제한, 주민에 대한 지원, 토지 매수, 그 밖에 개발제한구역을 효율적으로 관리하는 데에 필요한 사항을 정함으로써 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하는 것을 목적으로 하는 용도구역으로 많은 분들이 아시듯이 개발제한구역 내에서는 훼손을 하면 안 되며 새로운 사업을 하기가 쉽지 않습니다.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제38조(개발제한구역의 지정)
① 국토교통부장관은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되면 개발제한구역의 지정 또는 변경을 도시ㆍ군관리계획으로 결정할 수 있다. 
② 개발제한구역의 지정 또는 변경에 필요한 사항은 따로 법률로 정한다.

「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조에 개발제한구역에서의 행위제한을 살펴보면 제1항에 이렇게 적혀있습니다.

"개발제한구역에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목(竹木)의 벌채, 토지의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위 또는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제11호에 따른 도시ㆍ군계획사업의 시행을 할 수 없다."

라고 나와있습니다. 건축물의 건축이 안되니 기본적으로 주택건설을 막아놓았습니다. 하지만 제12조의 뒤에 단서가 붙어 있습니다.

"다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아 그 행위를 할 수 있다."

필요한 경우 허가를 받으면 가능하다는 말입니다. 주택 건설과 관련된 각 호에 대해서 살펴보겠습니다.

2. 개발제한구역의 건축물로서 제15조에 따라 지정된 취락지구로의 이축(移築)

   - 개발제한구역내에 있는 건축물을 취락지구로 지정된 곳으로의 이축은 가능합니다.

3. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업(개발제한구역에서 시행하는 공익사업만 해당한다.)의 시행에 따라 철거된 건축물을 이축하기 위한 이주단지의 조성

3의2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업의 시행에 따라 철거되는 건축물 중 취락지구로 이축이 곤란한 건축물로서 개발제한구역 지정 당시부터 있던 주택, 공장 또는 종교시설을 취락지구가 아닌 지역으로 이축하는 행위

    -  공익사업은 개인이 아닌 국가 또는 지방자치단체에서 하는 공익을 목적으로 하는 사업을 말하는데 이에 따라 철거되는 건축물은 다른 곳으로 이축할 수 있습니다.

6. 대통령령으로 정하는 범위의 토지 분할

    - 지목이 대인 토지를 주택 또는 근린생활시설을 건축하기 위하여 분할하는 경우에는 분할된 후 330제곱미터 이상으로 나와있으나 토지의 형질변경시에는 주택 또는 근린생활시설의 건축을 위하여 대지를 조성하는 경우에는 기존면적을 포함하여 330제곱미터 이하가 가능합니다.

8. 제1호 또는 제13조에 따른 건축물 중 대통령령으로 정하는 건축물을 근린생활시설 등 대통령령으로 정하는 용도로 용도변경하는 행위

    - 기존 개발제한구역이 지정될 때 있었던 주택은 다른 용도로 변경이 가능한데 주택을 다른 용도로 변경한 건축물을 다시 주택으로 용도변경하는 행위도 가능합니다.

9. 개발제한구역 지정 당시 지목(地目)이 대(垈)인 토지가 개발제한구역 지정 이후 지목이 변경된 경우로서 제1호마목의 시설 중 대통령령으로 정하는 건축물의 건축과 이에 따르는 토지의 형질변경

    - 개발제한구역 지정 당시 지목이 대인 토지와 개발제한구역 지정 당시부터 있던 기존의 주택이 있는 토지는 주택을 신축할 수 있습니다. 여기서 말하는 주택은 단독주택을 말합니다. 더 많은 내용이 있지만 글이 너무 길어져 생략하고 필요하신 분은 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 별표 1 제5호 다목을 살펴보시면 됩니다.

「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조에 제1항 외에 제3항, 제5항에도 관련 내용이 있습니다.

③ 제1항 단서에도 불구하고 주택 및 근린생활시설의 대수선 등 대통령령으로 정하는 행위는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하고 할 수 있다.

제3항은 대수선 등 대통령령으로 정하는 행위는 신고하고 할 수 있다고 되어있습니다. 대통령령으로 정하는 행위는 이렇게 나와있습니다.

1. 주택 및 근린생활시설로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 증축ㆍ개축 및 대수선(大修繕)
  가. 기존 면적을 포함한 연면적의 합계가 100제곱미터 이하인 경우
  나. 증축ㆍ개축 및 대수선되는 연면적의 합계가 85제곱미터 이하인 경우

 

⑤ 제1항 단서와 제3항에도 불구하고 국토교통부령으로 정하는 경미한 행위는 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 할 수 있다.

제5항에는 국토교통부령으로 정하는 경미한 행위는 허가를 받지 않고 할 수 있다고 되어있습니다.

2. 주택을 관리하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위
  가. 사용 중인 방을 나누거나 합치거나 부엌이나 목욕탕으로 바꾸는 경우 등 가옥 내부를 개조하거나 수리하는 행위
  나. 지붕을 개량하거나 기둥벽을 수선하는 행위
  다. 외장을 변경하거나 칠하거나 꾸미는 행위
  라. 내벽 또는 외벽에 창문을 설치하는 행위
  마. 외벽 기둥에 차양을 달거나 수리하는 행위
  바. 외벽과 담장 사이에 차양을 달아 헛간으로 사용하는 행위
  사. 높이 2미터 미만의 담장ㆍ축대(옹벽을 포함한다)를 설치하는 행위(택지 조성을 위한 경우는 제외한다)
  아. 우물을 파거나 장독대(광을 함께 설치하는 경우는 제외한다)를 설치하는 행위
  자. 재래식 변소를 수세식 변소로 개량하는 행위

이상으로 개발제한구역에서 주택을 지을 수 있는지 알아보았습니다.

지금까지 법적으로 살펴본 내용은 대부분 개발제한구역 지정시 기존에 있던 주택을 이축, 증축, 개축, 용도변경 등은 가능하지만 새롭게 건설할 수는 없는 것을 알 수 있습니다. 다만 신축할 수 있는 경우는 한가지가 있는데 이것 또한 개발제한구역 지정시 지목이 대인 경우에만 해당합니다. 

기존에 있던 주택 또는 대지가 아니면 개발제한구역에서 주택을 신축하는 것은 매우 어렵다고 생각이 되네요.

 

- 해당자료는 참고만 하시고 필요시 해당지자체에 문의하여 확인하세요. -